住宅ローンの理想的な返済比率は年収の20〜25％以内が理想と言われています。とはいえ、それ以上の負担を抱えている人も少なくありません。「住宅ローンの支払いが家計を圧迫している」と感じたら要注意。そのままにしておくと、やがて「滞納」を招いてしまう危険があるからです。では、住宅ローンを滞納するとどうなるのか。時系列で見ていきましょう。

 

滞納1カ月目

 

住宅ローンを滞納した場合、まず1カ月目は金融機関から支払いを促す電話がかかってきたり、メールや書面などで「支払い請求書」が届くのが一般的です。個人信用情報の事故履歴は残りますが、1カ月程度なら大きな問題にはなりません。早めに対処することをお勧めします。ただし、たとえ1カ月でも何度も滞納を繰り返すと「要注意人物」とみなされてしまうので禁物です。

 

滞納2カ月目

 

さらに滞納が続き2カ月目になると「督促状」や「催告書」という書類が届きます。これは「期日までにこの金額を支払ってください。支払わなければ法的手続きへ移行します」といった内容が書かれているもので、書類の様式はさまざまです。このような書類が届いたら放置してはいけません。未納分をどうやって支払うか考えましょう。

 

この段階であれば、滞納金を一括返済できれば大きな問題にはなりません。支払いが困難な場合は住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、返済金額の減額や返済期間の延長を相談することをお勧めします。相談に応じてくれる金融機関も少なくないので、やらない手はありません。また、金融機関から面談を求める通知が届くこともあります。無視せず、話し合いに応じるのが得策です。

 

これと並行して親戚や知人から借りるなどの手段も考えましょう。支払いのメドが立たず、金融機関や親戚・知人も頼れないとなった場合は任意売却をお考え下さい。滞納を放置し続けると、期限利益の喪失、競売へと段階が進み、任意売却が困難になってしまうからです。

 

滞納3カ月目〜6カ月目

 

住宅ローンを3～6カ月（債権者によって異なります）滞納すると、金融機関から届くのが「期限の利益喪失通知」という書類です。「期限の利益」とは、「住宅ローンを毎月きちんと返済していれば、一括返済はしなくてもよい」という約束のことで、延滞はこの約束を破ったことを意味します。つまり、「あなたは契約違反をしたので“期限の利益”を失いました」というわけです。

 

そのため、この書類が届くと、もう支払いを先延ばしすることができなくなります。滞納している金額と延滞金を支払うことができない場合、残った住宅ローンを一括で支払わなくてはなりません。

 

滞納6カ月目〜7カ月目

 

期限の利益を喪失したのち、さらに滞納が続くと、代位弁済が行われます。これは、保証会社が住宅ローンの残額を貸主である金融機関に一括で支払うこと。代位弁済が行われると、「代位弁済通知書」が届きます。この書類が届いた後は、保証会社が金融機関に代わって債権者となるため、支払いの催促は保証会社が行うことになります。

 

「代位弁済通知書」が届くと、競売の手続きが開始されるまで時間があまり残されていません。早めの対応が重要になります。1日も早く、信頼できる不動産会社に任意売却をご相談ください。

 

滞納8カ月目〜10カ月目

 

延滞が8カ月を超えると、保証会社や債権回収会社は裁判所に「競売」を申し立てます。そして、その申し立てが受理され、競売の手続きが開始されると「競売開始決定通知書」という書類が届きます。競売を拒否することはできません。不動産は差し押さえられ、自由に売却することが難しくなります。

 

「競売開始決定通知書」から1～2カ月ほど後に裁判所から「現況調査通知」が届きます。これは、執行官と裁判所が指定した不動産鑑定士が不動産の調査（現況調査）のために訪れる日時が記載された書類のこと。法律に基づいた強制的な調査で、拒否はできません。

 

この調査の結果は資料にまとめられ、裁判所やインターネットで公開されます。競売ではこの資料を参考に入札するため、作成されるのはとても詳細なもの。生活感にあふれ、プライバシーが守られているとは言い難く、ご近所に競売が知られたり、入札希望の業者が訪れることもあるでしょう。

 

現況調査から2カ月〜3カ月後に、裁判所から届くのが「期間入札通知」です。これは、競売の入札期間や開札日、売却決定日などが記載されたもの。通知書に記載されたスケジュールに従って、競売の手続きが確実に進行していくことになります。

 

まとめ

滞納が進むにつれて任意売却が行える時間も刻一刻と減っていきます。競売という負担の大きいケースを回避するためには、なるべく早くアクションを起こすことがポイント。くれぐれも放置は禁物です。住宅ローンの返済に少しでも不安を感じ始めたら、早めに金融機関や信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。当社でも全力でサポートいたしますので、どうぞ安心してご相談ください。