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売却が難しい土地

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売却が難しい土地

 

「土地を売りに出しているのになかなか売れない」とお悩みではありませんか。また、「親から故郷の土地を相続したが、有効活用の方法は?」といったお悩みも最近目立って増えています。固定資産税や維持費など、所有しているだけでも費用がかかるのが不動産です。早期売却を実現するためには、まず売れない理由を知ること。そして、それぞれのケースに応じた策を講じることが大切です。

 

売るのが難しい土地の特徴

 

不整形地

 

土地は形状によって「整形地」と「不整形地」に分類されます。整形地とは、長方形や正方形に形が整っている土地のことで、近年造成された宅地に多く見られるものです。一方、不整形地はその名の通り、正方形や長方形に形が整っていない土地のことを言います。古くからの土地はこの形状が多いようです。

 

不整形地には大きく分けて「台形や平行四辺形の土地」「三角地」「旗竿地(L字型の土地)」「ギザギザの土地(境界がのこぎり刃の状態になっている土地)」などが挙げられます。実際に利用できる面積が整形地よりも少なく、利用しづらい面があるため、買い手がつきにくかったり、相場に比べて価格は低めです。一方、税制面で優遇されることもあります。

 

がけ地や傾斜地

 

がけ地は、「地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地」と建築基準法施工条例で定義されています。傾斜が急なため宅地などの利用が難しい土地です。また、傾斜地は、その名が示すように傾斜のある土地のことで、山を切り開いて造成したり、斜面を利用して造成した地域によく見られます。

 

がけ崩れや地滑りなどによる土砂の流出などから財産や人命を守るため、がけ地や傾斜地にはさまざまな法規制がかけられています。また、傾斜している部分がある土地など、なんらかの手を加えないと宅地として使用できない場合、平坦な土地に比べて利用範囲が限られるため、相場に比べて価格は低めになる傾向です。

 

前面道路の幅が狭い

 

建築基準法では、家を建てるにあたってさまざまな制約を設けています。そのひとつが「接道義務」です。都市計画区域内で建物を建てるとき、その敷地は原則として、幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接している必要があります(一部区域では幅員6m以上が必要)。火災や地震などの災害が起きた際、消防車や救急車が通れる経路や避難するための経路を確保するためです。

 

昔はこのような制約がなかったため、土地を目一杯活用して建てられた住宅が珍しくありませんでした。しかし、こうした古い家を解体して更地にした場合、現在の建築基準法が適用されるため、再建築時には同規模の建物の建築が難しくなる場合があるのです。このような土地は買い手がつきづらいため、価格は相場より低くなる傾向にあります。

 

もちろん、接している道路の幅員(幅)が4m未満の土地すべてで再建築が難しくなるわけではありません。幅員4m未満の道路に接しているケースに対する例外として設けられたのが「敷地のセットバック」です。これは、土地が接する道路の中心線から2mまで後退(セットバック)したところまで、敷地面積には含まず、道路として提供することで、活用できる敷地面積が減るため、価格は相場に比べて低くなります。

 

市街化調整区域内の土地

 

市街化調整区域とは、無秩序な市街化を防ぐ目的で定められたエリアのことです。都市計画法に基づいて定められます。決して珍しいエリアではなく、都市圏ではよく見られるものです。たとえば、神奈川県では、都市計画区域20万ヘクタールのうち、市街化調整区域は約8万ヘクタールを占めています。

 

市街化調整区域では、その目的から市街化が大幅に制限されます。そのため、すべての開発行為に対し都道府県知事による開発許可が必要となり、建物の建築は原則として認められません。昔からある住居や店舗には再建築が認められますが、開発許可申請が必要になります(リフォームも同様です)。このような規制やハンデの多い土地は、土地取引で嫌われがちです。当然、不動産会社にも敬遠されますが、こうした区域を専門とする業者も存在します。売却に向けての候補として考えてもいいでしょう。

 

広さや狭さが極端な土地

 

戸建の敷地では、30〜80坪程度が一般的な広さになります。そのため、個人が土地の購入を検討する際、100坪以上の土地は広すぎるため、敬遠されがちです。一方、「狭小地」と呼ばれる狭い土地も、住まいを建てるときに加えて売却する際も苦労することから、敬遠されることが多くなります。とはいえ、価格の低さからあえて狭小地を探す人もいるため、売却は立地やタイミングに左右されると言えそうです。

 

周辺環境に問題がある土地

 

売却したい住まいそのものや土地そのものに問題がなくても売却が難しい土地は存在します。その主な要因は環境です。たとえば、ゴミ屋敷や老朽化した空き家などが近くにあると、悪臭や犯罪の温床になりやすいため、敬遠されることが多くなります。また、風俗店やパチンコ店、公営ギャンブルなど、住環境の品格を下げるような店舗や施設があったり、葬儀場・火葬場、ゴミ処理施設、下水処理場などが近隣にある土地は嫌悪されがちで、マイナス要因となります。

 

まとめ

 

「売るのが難しそう」「なかなか売れない」とあきらめる必要はありません。売るのが難しい土地でも、対策を講じれば売却の可能性は高まります。専門家の力を借りれば、売るのが難しい土地の処分や活用の方法が必ず見つかるはず。不動産会社などの専門家に相談して早めに対処することが肝心です。

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